农村宅基地卖给外村人，这种做法合法吗？

首先肯定地告诉题主，根据国家最新的农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分立"政策，农村宅基地可在同村子的农户间买卖、转让。但不可以把宅基地卖给外村人，否则就是违法的。

《土地管理法》第8条规定: “农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有; 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。"第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地。" 第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"。

2018年初，国家出台了一个新政策，把农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分立"，即落实宅基地集体所有权，保留宅基地农户的资格权，适度放活宅基地的使用权。也就是说农村村民可以有条件地交易农村宅基地上的房屋。但对交易双方有严格的农业户口要求，且必须是本村村集体的成员才可以，即农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给不是本村人的则属于无效的买卖。

那么，农村宅基地要自由交易、转让必须符合哪些条件呢？

一、转让必须是发生在同一村集体成员之间，外村的人员无效。

二、宅基地转让人本身必须拥有两处以上建有住宅的宅基地。也就是说转让人必须首先确保自己转让了宅基地之后自己还有使用的宅基地，留有住的房子。

三、宅基地转让发生时必须向村集体申报，获得村集体批准才行。因为宅基地的产权是属于村集体的，村集体有监管的必要，转让宅基地村集体当然必须要同意才行。

四、宅基地转让的受让人必须是没有住宅和宅基地，并且是满足宅基地使用权和分配条件的人，宅基地转让后只能用来建房居住，不能用来干其他的事。

五、宅基地转让不能单单转让宅基地使用权，必须还包括宅基地上的住宅一并转让。这一点是为了和宅基地的用途挂钩，同时也确立了宅基地转让双方的权属。